Функциональное зонирование городской территории: что это и зачем нужно
Функциональное зонирование – это упорядочение городской территории путем выделения на ее карте отдельных территориальных зон с установлением их целевого назначения, набора допустимых видов использования и градостроительных параметров. Зонирование – не абстрактная схема, а инструмент градостроительного регулирования, который увязывает стратегические документы (генплан, программы развития) с локальными нормами застройки и контроля. В российской практике основные правовые основания для зонирования территории города и для установления правил землепользования содержатся в Градостроительном кодексе РФ и в муниципальных Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).
Главные цели и задачи зонирования: зачем делить город на зоны
Зонирование территории города по функциональному назначению необходимо для решения следующих задач:
- Обеспечение упорядоченного развития города. Зонирование помогает связать концепцию генплана с реальными ограничениями и возможностями по использованию земли (жилье, бизнес, производство, рекреация и т.д.).
- Защита здоровья и безопасности населения. Через выделение охранных и санитарно-защитных зон минимизируется воздействие вредных производств, транспортного шума, источников техногенного риска.
- Сохранение окружающей среды и культурного наследия. Зоны охраны памятников, водоохранные и зеленые зоны имеют ограничения использования.
- Юридическая ясность и защита прав собственников. ПЗЗ и градостроительные регламенты определяют допустимые виды использования и параметры застройки, что позволяет собственнику ориентироваться при планировании и исключает произвольные решения органов власти.
- Создание условий для инвестиций и устойчивого экономического развития. Инвестор должен понимать, на каких территориях возможны те или иные проекты, какие требования к ним предъявляются.
Принципы функционального зонирования формализованы в нормах: ПЗЗ разрабатываются «в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия» указано в тексте Градостроительного кодекса РФ.
Основные виды функциональных зон
Градостроительное законодательство и методические документы выделяют набор типовых функциональных зон.
Жилые зоны
Предназначены преимущественно для жилищного строительства и элементов инфраструктуры, обеспечивающей жилые кварталы: детсады, школы, магазины и супермаркеты, внутриквартальные дороги, детские и спортивные площадки. Внутри жилых зон устанавливаются параметры плотности, этажности и прочие ограничения
Общественно-деловые зоны
Сюда входят деловые центры, административные кластеры, крупные торгово-развлекательные комплексы, объекты здравоохранения и образования областного, городского уровня. Часто предусматривают повышенные требования по организации транспортной доступности и инженерных сетей.
Производственные зоны
Зоны для размещения промышленных предприятий, складов, логистических комплексов, коммунальных хозяйств. Здесь важна организация санитарно-защитных зон (СЗЗ), соблюдение требований по выбросам, уровню шуму и др. Размеры СЗЗ и режимы устанавливаются нормативами (СанПиН, специальные СП) и зависят от класса опасности предприятий.
Рекреационные зоны
Парки, скверы, прибрежные зоны, лесопарки и иные территории для отдыха, озеленения, улучшения экологической ситуации и развития туризма. В рекреационных зонах регламентируется плотность озеленения, запреты на застройку и режимы охраны природных объектов.
Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры
Территории линий и узлов транспорта (дороги, трамвайные линии и депо, вокзалы), коммунальные сети, подстанции, складские и логистические коридоры. В ст. 35 ГрК РФ указаны общие определения и понятия, но детали (наименование зон, коды, градостроительные регламенты) утверждаются в составе муниципальных ПЗЗ.
Как работает зонирование на практике. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это комплект муниципальных нормативов, который формально закрепляет карту территориального зонирования, текстовые градостроительные регламенты для каждой зоны, виды разрешенного использования и параметры застройки (этажность, плотность, отступы, коэффициенты и пр.), различные таблицы. ПЗЗ разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления и являются обязательными при выдаче разрешительной документации, проектировании и реализации объектов. Цели разработки ПЗЗ – устойчивое развитие, охрана окружающей среды, защита прав граждан и предпринимателей.
Градостроительный регламент – это часть ПЗЗ, в которой для каждой территориальной зоны перечисляются:
- виды разрешенного использования (ВРИ) – перечень функций и типов объектов, которые могут располагаться в зоне (например, жилые дома, детские сады, магазины, офисы, склады, производства и т. п.);
- параметры застройки – предельные и минимальные значения этажности, отступов от границ участка, коэффициента застройки (плотности), процента озеленения и пр.;
- ограничения и особые режимы – охранные зоны, санитарные зоны, зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ).
Градостроительный регламент – ключевой документ, который связывает «плоскую» карту зонирования с практическими требованиями к строительству и использованию участков.
Как житель может узнать зону своего участка?
Есть несколько способов:
- Публичная кадастровая карта (ПКК). По адресу или кадастровому номеру можно увидеть границы территориальных зон и номер зоны. Однако ПКК может показывать только часть сведений – для полной картины обычно нужен текст ПЗЗ.
- Выписка из ЕГРН. В выписке содержатся сведения о виде разрешенного использования; получить ее можно через портал Росреестра, МФЦ или Госуслуги.
- Графическая часть ПЗЗ (карта градостроительного зонирования) и текстовая часть (градостроительные регламенты). Могут быть доступны сайте муниципалитета, в отделе архитектуры или на федеральных/региональных порталах (ФГИС ТП, сайты администраций).
ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территорий). Эти сведения уже вносятся в ЕГРН/специальные реестры – проверить можно через публичную кадастровую карту и региональные геопорталы.
Если необходимо изменить вид разрешенного использования или получить одобрение на строительство, следует ориентироваться на текст градостроительного регламента в ПЗЗ и обращаться в местный орган градостроительной политики – процедуры изменения ВРИ и согласования проектов регламентированы в ГрК РФ и местных нормативных актах.
Проблемы и вызовы современного зонирования
Типичными проблемами функционального зонирования городских территорий являются:
- Многофункциональность. Современные принципы функционального зонирования требуют, чтобы территория могла одновременно выполнять несколько функций (пример: жилье, малый бизнес и услуги). Классическое «строгое» зонирование (четкое разделение жилых, промзон и т.п.) иногда мешает гибкости и делает города монофункциональными и зависимыми от одного вида использования. Это требует пересмотра регламентов и введения более адаптивных, смешанных режимов.
- Тренд на смешанную застройку. Тенденция к интеграции жилья, офисов, торговли и рекреации в одних кварталах улучшает доступность услуг и снижает транспортную нагрузку, но требует высокой проработки инженерных сетей, норм по шуму, пожарной безопасности и т.д. Это означает необходимость более детализированных градостроительных регламентов и частой коррекции ПЗЗ.
- Важность качественных общественных пространств внутри зон. Просто выделить «жилую» зону недостаточно – нужно, чтобы внутри зон создавались общественные пространства: скверы, пешеходные участки, детские и спортивные площадки. Планировочные нормативы (СП) и ПЗЗ должны включать требования по доле озеленения, доступности маломобильных групп и благоустройству. Без этого зонирование остается формальным документом, а не инструментом создания качественной среды.
К другим вызовам можно отнести «бюрократию»: процедуры изменения ПЗЗ, координации между ведомствами (архитектура, экология, транспорт, Росреестр) и согласования с инвесторами могут занимать много времени.
Заключение
Функциональное зонирование – это ключевой инструмент управления городским развитием, который учитывает интересы устойчивого развития, безопасности, экономического роста и качества городской среды. В российской правовой системе роль зонирования формализована через Градостроительный кодекс, СП и СНиП, и локальные Правила землепользования и застройки, где конкретизируются границы, виды разрешенного использования и градостроительные регламенты.